Жильцы элитного дома в Балаково опасаются, что риэлтор может лишить их 5 миллионов рублей

Многоквартирный дом №2Б по проспекту Героев в Балаково несколько лет был элитной многоэтажкой. Все изменилось летом 2025 года, когда один из собственников, Оксана Старкова, риэлтор, выступила с тревожной инициативой. Она заявила, что дому срочно необходим капитальный ремонт фундамента и подвала, а именно гидроизоляция стен, мотивируя это просачиванием воды в подвале и потенциальной угрозой конструкциям. Так началась история, которая превратила соседей во враждующие лагеря, а двор – в опасную строительную площадку.

Акт 1: Собрание, где всё решили заранее

Инициатива Старковой была оформлена в виде созыва внеочередного общего собрания собственников (ОСС) в очно-заочной форме с 7 по 20 июля 2025 года. Уже на этом этапе возникли, по мнению жильцов, первые нарушения.

Согласно исковому заявлению группы жильцов, поданному недавно в Балаковский районный суд, извещение о собрании, размещенное на подъездах, не содержало ключевой информации: времени начала и окончания голосования, а главное – порядка ознакомления с материалами. Собственникам не были представлены ни локально-сметный расчет, ни дефектные ведомости, ни акты обследования. По сути, людей призывали голосовать за кота в мешке.

Очная часть собрания, как следует из протокола, собрала всего 17 человек. Именно там были избраны председатель – сама Старкова – и секретарь Шпак – возможный соучастник, что сосредоточило всю процессуальную власть в одних руках. С этого момента голоса несогласных жильцов начали игнорироваться, а их попытки задать неудобные вопросы – отметаться.

Акт 2: Загадочные бюллетени и «обходной» метод

Настоящий фарс развернулся во время заочной части голосования. Вместо того чтобы обеспечить каждого собственника персональным бюллетенем, инициативная группа во главе со Старковой пошла по квартирам с одним общим реестром-«ходулькой».

«Фактическое голосование... осуществлялось Ответчиком путем обхода квартир с одним бюллетенем для проставления в нем отметок «за», «против», «воздержался», – указывается в исковом заявлении. – Такой порядок... решением общего собрания не утверждался».

Этот метод лишал людей возможности спокойно изучить вопросы, посоветоваться с семьей или юристом. Многие, особенно пожилые жильцы, под давлением и в спешке ставили подписи под непонятными формулировками. В Балаково, где еще жива память о банде черных риэлторов, убивавших стариков в хвалынских лесах с целью завладеть их квартирами, такие методы работы вызывали особую тревогу и отторжение.

Формулировки в этих реестрах были на редкость абстрактными. Ключевой вопрос №5 звучал так: «Утверждение предельно допустимой стоимости, согласно локально-сметного расчета на капитальный ремонт МКД». Никакой конкретной суммы в бюллетене не было.

Акт 3: Волшебное превращение: как абстракция стала 5,3 млн рублей

30 июля 2025 года был опубликован Протокол №2с, подписанный Старковой и секретарем Шпак. И тут выяснилось невероятное: согласно протоколу, собственники единогласно утвердили «предельно допустимую стоимость... – 5 327 974,42 руб.».

Возник закономерный вопрос: каким образом жильцы могли проголосовать за сумму, которую они в глаза не видели? Это может быть классическим признаком подлога. В судебном иске собственники прямо заявляют: «Из решений собственников невозможно достоверно установить, за какую именно предельную стоимость капитального ремонта они голосовали».

Та же участь постигла и другие ключевые решения. В протоколе «появились»:

• Конкретный подрядчик – ООО «БИСК» (фирма с 4 сотрудниками в штате).
• Конкретное лицо, уполномоченное подписывать все договоры – сама Оксана Старкова.
• Конкретная стоимость услуг строительного контроля – 136 822 рубля.

Во всех этих случаях бюллетени содержали лишь общие фразы вроде «согласны определить», а в протоколе волшебным образом возникали конкретные имена и цифры.

Жертвой этого беспредела стали даже те жильцы, которых физически не было в городе в период голосования. Оказалось, что подписи некоторых собственников в документах были откровенно сфальсифицированы. Одна из жительниц дома обнаружила, что от её имени поставлена подпись в протоколе собрания, хотя на момент проведения этого собрания она находилась в Москве и доверенность с правом голоса никому не предоставляла. Свое свидетельство жительница оформила в виде заявления на имя судьи Балаковского районного суда (копия заявления имеется в редакции).

Этот случай с большой долей вероятности переводит историю из плоскости нарушений жилищного законодательства в область уголовно наказуемых деяний – подлога и мошенничества.

Акт 4: Экспертиза против инициативы: деньги на ветер?

Самый сокрушительный удар по легитимности всей заваренной Старковой каше нанесло... решение Балаковского районного суда от 30 января 2025 года по другому делу, связанному с этим же домом. О нем старшая по дому не знать не могла, в связи с чем можно предположить, что бесполезная затея с гидроизоляцией была осуществлена с заведомо известным результатом (если дальше вся эта история превратится в уголовное дело – следователям пригодится). В решении этого суда приводится заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая установила коренную проблему:

• Причина затоплений – отсутствие целостной системы защиты от грунтовых вод, не заложенной в проект при строительстве.
• Конкретные дефекты: отсутствие гидроизоляции пола подвала и дренажной системы.
• Ключевой вывод: «Для устранения выявленных недостатков... необходимо разработать проектную и рабочую документацию системы защиты...».

Эксперты прямо ранее указали, что локальная гидроизоляция стен фундамента, которую инициировала Старкова, бесполезна без комплексного решения. Получается, что 5,3 миллиона рублей жильцов предлагается потратить на заведомо неэффективные работы, не решающие проблему.

Акт 5: Травля, грязь и реальные последствия

Когда группа сознательных собственников попыталась противостоять этому беспределу, Старкова, по их заявлениям, перешла в контратаку. Она удалила из домового чата для «лояльных» жильцов всех несогласных. В этом чате она якобы позволяла себе оскорбительные высказывания в адрес оппонентов, публиковала так называемый «компромат» и писала на них многочисленные жалобы в полицию и прокуратуру (подтверждается жильцами) с надуманными ею обвинениями.

Тем временем, работы, несмотря на все протесты и отсутствие проекта, вовсю идут. Последствия не заставили себя ждать:

• Двор превратился в грязную строительную площадку.
• Была снята тротуарная плитка в арке, а отмостки залили бетоном под опасным уклоном, вынуждая жителей, в том числе матерей с колясками, идти по проезжей части.
• В августе 2025 года при вскрытии отмостки был поврежден магистральный водовод, оставив весь дом без воды на 6 часов.

Все эти действия Старкова пыталась оправдывать некими «приказами» коммерческой фирмы стройнадзора, которой за этот надзор заплатили немалые деньги (договор подписывала Старкова).

Акт 6: Суд как последняя инстанция

Группа жильцов, доведенная до отчаяния, подготовила и подала коллективное исковое заявление в Балаковский районный суд. В нем детально изложены все нарушения:

1. Отсутствие кворума. В протоколе собрания собственников указана общая площадь дома 15 197,40 кв. м, тогда как по решению предыдущего суда она составляет 17 500,80 кв. м. Это лишает принятые решения необходимых 2/3 голосов, то есть законного кворума на собрании не было.
2. Подлог. Внесение в протокол решений (суммы, подрядчика, кандидатур), по которым собственники не голосовали.
3. Нарушение процедуры. Неправомерный «обходной» метод голосования и отсутствие доступа к материалам перед собранием.

Истцы требуют признать протокол собрания недействительным, а значит, и все работы, проводимые на его основании, – незаконными.

Заключение: урок для всех

История дома на проспекте Героев, 2Б – это не просто локальный скандал. Это наглядный пример того, как один, скорее всего, недобросовестный, но активный человек, пользуясь пассивностью и неосведомленностью части соседей, а также дырами в жилищном законодательстве, может безнаказанно вершить произвол.

Она учит простым, но жизненно важным вещам:

• Никогда не подписывайте бюллетени с расплывчатыми формулировками. Требуйте конкретики: что, кто, почем и на каком основании.
• Требуйте все материалы для ознакомления до голосования. Сметы, проекты, заключения – ваше законное право.
• Не бойтесь задавать вопросы и отстаивать свою позицию. Ваша квартира и ваши деньги – это ваша ответственность.

Пока суд не вынесет решение, а надзорные органы не обратят, наконец, внимание на этот вопиющий случай, жильцам элитного, но теперь расколотого дома остается надеяться только на себя и на силу закона, который, хочется верить, восстановит справедливость и позволит сохранить оставшиеся от 5 миллионов рублей их общие средства на заведомо бесполезный и опасный «ремонт», а потраченное взыскать с виновников этой мутной затеи.

Интересный вопрос: а для чего это было нужно?

Пока одни жильцы искренне верят в необходимость ремонта, а другие видят абсурдность нарушения, закономерно возникает вопрос: а что движет самой Оксаной Старковой? Анализ ситуации и документов позволяет выделить несколько вероятных целей, которые не исключают, а скорее дополняют друг друга. Вот версии:

1. Решение личной проблемы под видом общественной. Не секрет, что подвал, который наиболее страдал от протечек, принадлежит именно квартире Старковой. Проведение капитального ремонта за счет общих средств фонда капремонта – идеальный способ попытаться решить свою проблему с сыростью и потенциальным ущербом своему имуществу, переложив стоимость работ на плечи всех соседей. После ремонта ее квартира с подвалом существенно вырастет в цене, что особенно важно для человека, работающего в сфере недвижимости.
2. Освоение средств и «распил» бюджета. Сумма в 5,3 млн рублей – лакомый кусок для недобросовестных подрядчиков. Выбор малоизвестного ООО «БИСК» с минимальным штатом, отсутствие открытого конкурса и тотальный контроль Старковой над процессом закупок и подписания актов выполненных работ создают идеальные условия для завышения сметы и выполнения работ низкого качества по завышенной цене. Часть средств в такой ситуации может быть банально разворована (поделена) разными способами.
3. Укрепление личной власти и устранение оппонентов. Для человека, стремящегося к неформальной власти в доме, такой масштабный проект – отличный инструмент. Он позволяет сформировать круг лояльных жильцов (через распределение мелких работ, «откатов» или просто создание иллюзии бурной деятельности), а несогласных маргинализировать, объявляя их «врагами дома», которые «против благополучия всех». Травля в чатах и заявления в полицию – классические инструменты зачистки информационного поля и нейтрализации критики.
4. Создание видимости бурной деятельности и «спасения» дома. Этот мотив часто недооценивают. Для инициативного человека статус «спасителя дома» от якобы неминуемого обрушения может быть самоцелью. Это дает моральное превосходство, ощущение значимости и власти. Даже если экспертиза докажет неэффективность работ, всегда можно сказать: «Я пыталась, я делала, а эти мне мешали!».

Скорее всего, мы видим комбинацию этих мотивов. Личная выгода от ремонта собственного подвала и потенциальное финансовое обогащение через подрядчика идут рука об руку с желанием укрепить свой статус и избавиться от неудобных соседей. Эта многослойность мотивации могут делать действия Старковой особенно целеустремленными и опасными для благополучия и кошельков всех жильцов.

Редакция просит считать данную публикацию официальным обращением в прокуратуру города Балаково.